2020 年,房地產(chǎn)行業(yè)在歷經(jīng)三十年爆發(fā)式增長(zhǎng)后,也開始面臨轉(zhuǎn)折。2020年 8月,央行和住建部等部門聯(lián)合出臺(tái)三道紅線政策,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債規(guī)模和融資進(jìn)行嚴(yán)格限制, 旨在防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn), 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。2021年,房地產(chǎn)貸款集中度管理制度實(shí)施,對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比設(shè)定上限,進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道,引導(dǎo)銀行資金合理流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),甚至頭部企業(yè),此后頻頻暴露出自身問題。雖然 2022 年后, 因城施策力度加大,但房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房者的觀望情緒卻持續(xù)升溫,市場(chǎng)信心不強(qiáng),使房地產(chǎn)交易市場(chǎng)萎縮。作為一名破人 (破產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ζ飘a(chǎn)管理人的戲稱) ,感觸最深的也是房地產(chǎn)行業(yè)。國(guó)家房住不炒政策一直延續(xù),銀行信貸措施收緊,各地限購(gòu)限貸政策不斷出臺(tái)更新, 陷入麻煩的不僅包括中小型房地產(chǎn)企業(yè),也包括一些大型房地產(chǎn)企業(yè)和上市企業(yè)。

作為廣東省一級(jí)管理人團(tuán)隊(duì)成員,本人近些年碰到的案件,也以房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件居多。無論是債務(wù)人咨詢?nèi)绾握�救企業(yè),還是債權(quán)人咨詢?nèi)绾巫酚憘鶛?quán),大多數(shù)都是因債務(wù)人企業(yè)資金鏈斷裂、可處置資產(chǎn)被多輪查封,而陷入僵局。而作為民商事行為的最終救濟(jì)途徑,破產(chǎn)程序也成為當(dāng)前可行的最主要法律手段。

本書其實(shí)是本團(tuán)隊(duì)辦理某地區(qū)中小型房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的工作手記,筆者作為管理人與負(fù)責(zé)人,在案件辦理過程中對(duì)全部管理人事務(wù)和相關(guān)文件進(jìn)行梳理,編輯成冊(cè)。主要目的是提高團(tuán)隊(duì)的管理人執(zhí)業(yè)水平,統(tǒng)籌效率,希望能借此復(fù)盤,反思管理人執(zhí)業(yè)職務(wù)行為的問題,進(jìn)行思考總結(jié),并作為此后經(jīng)辦房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的借鑒。

本書以團(tuán)隊(duì)經(jīng)辦該類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件的時(shí)間軸為主線, 以資產(chǎn)處置和債權(quán)梳理這兩條軸線為輔線,隨著破產(chǎn)進(jìn)程的推進(jìn), 以債權(quán)最大化和效率原則

2? 破產(chǎn)辦案手記

為核心原則, 闡述了整個(gè)破產(chǎn)案件的過程。本書章節(jié)依照《企業(yè)破產(chǎn)法》① 規(guī)定的管理人履職行為, 明確團(tuán)隊(duì)分工以及各時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作內(nèi)容的重要性;根據(jù)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)設(shè)定的時(shí)間軸主線,說明管理人各項(xiàng)工作的次序和重要性、急迫性,希望能對(duì)剛?cè)胄袕氖鹿芾砣藰I(yè)務(wù)的新人承辦破產(chǎn)案件工作起到一定參考作用。

依照筆者團(tuán)隊(duì)十幾年破產(chǎn)業(yè)務(wù)的從業(yè)經(jīng)歷,管理人團(tuán)隊(duì)需對(duì)破產(chǎn)領(lǐng)域執(zhí)業(yè)保存著特定的敬畏之心,誠(chéng)惶誠(chéng)恐,依法履職。特別是在《 民法典》實(shí)施, 以及相關(guān)司法解釋出臺(tái)后, 團(tuán)隊(duì)在擔(dān)任管理人期間,需要更加認(rèn)真、仔細(xì)地比對(duì)法律,更準(zhǔn)確地適用法律。雖然案件的具體情況不同,但管理人履職涉及的工作內(nèi)容流程大致一樣, 因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件均可借鑒本書,特別是前三章的工作內(nèi)容和流程,基本都是大多數(shù)破產(chǎn)案件將涉及的管理人工作。本書作為團(tuán)隊(duì)經(jīng)辦房地產(chǎn)開發(fā)破產(chǎn)企業(yè)的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和辦案心得,希望可作為管理人辦理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的參考, 因團(tuán)隊(duì)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)有限,歡迎各位積極提出不同意見,共謀眾策,為破產(chǎn)管理人事業(yè)的推進(jìn)添磚加瓦。

① 本書中,《 中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》統(tǒng)一簡(jiǎn)稱為《企業(yè)破產(chǎn)法》, 全書其他法律法規(guī)采用同樣的處理方式。